深圳安居房可转红本！满足这两个条件有戏
21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道自深圳首批安居型商品房上市已经十年有余，针对这些房源的上市交易方法，深圳于近期向社会公开征求意见。2024年3月13日，深圳市住房和建设局发布《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”）。关于安居型商品房如何上市交易，意见稿明确，权利人签订安居型商品房买卖合同满十年可申请取得完全产权，且应当符合规定条件并补缴价款，补缴价款具体计算公式为：补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。这就意味着，深圳安居型商品房获得完整产权所应该补缴的差价是确定的，因为其是以原市场价格及购买价格来计算。其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算，据此推算，安居型商品房获得完整产权应补缴的差价是原购房价格的21.5%再扣除税费。在上一个房地产周期，深圳楼市热度飞涨，加之保障房退出所补差价较低导致部分保障型住房套利空间巨大。随着深圳楼市进入深度调整周期，这种现象难以再现，新版意见稿在差价计算条款上也设置了确定的条件，深圳安居型商品房未来的交易量价也将保持平稳。性价比分化公开数据显示，深圳第一批安居型商品房入市时间为2012年，截至目前，10年的禁售期限已满，这批物业如何取得完整产权受到各方的关注。意见稿明确，权利人申请取得完全产权同时上市交易的，需按照提出申请、受理审核、审核批准、补缴价款、变更和转移登记的程序办理。权利人足额补缴价款后，向受理部门提交缴纳凭证，受理部门于五个工作日以内出具准予取得安居型商品房完全产权和上市交易的核准通知书。在这其中，最重要的一个步骤就是补缴差价，而差价的计算方法也将决定安居型商品房是否对市场具有“吸引力”。根据意见稿，补缴价款的具体计算公式为：补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算。税费则包括契税、印花税、交易服务费等。根据公式推算，补缴差价约为原购买价格的21.5%再扣除交易税费。对于早期项目来说，安居型商品房所补差价在当下来看具有十足的“性价比”。以香林世纪华府为例，这一项目均价为5998元/平方米（含精装修），于2014年5月开盘，其主要面积段为65平方米、85平方米。按照补缴差价公式计算，如果要取得完整产权，65平方米的单元将补缴的差价为7.9万元左右。对标这一项目周边目前在售二手房的参考价大约在3万/平方米左右，香林世纪华府所需补缴差价对早期购房者压力较小。广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉分析认为，安居型商品房在2011年提出，当时的房价水平比较低，商品房售价仅在2万元左右，安居型商品房打6-7折，价格优势很明显。当时购买安居型商品房的人群，也补缴了价差，也能获得相当可观的差价红利。从改善住房而获得资产收益的角度来看，很多人会选择补缴差价而获得上市的资格。而如果以新近入手的安居型商品房来计算差价，其价格就显得与商品房的差距愈发缩小了。可供对比的是，近期即将入市的华发冰雪城项目（人才房项目，也是安居型商品房的一种），其85平方米的总价是245万起，如果在十年后取得完整产权，所需补缴的差价是59万左右，也即单价3.6万/平方米，参考周边项目当前的成交价，价差已经缩到较小。一位深圳房企人士对21世纪经济报道记者测算指出，以目前的价格来看，安居房是商品房备案价的6折左右，但由于安居房不能打折而商品房多数可低至85折，价差本来已经很小了。粗略计算，加上补缴金额（不考虑十年的利息）大概相当于商品房的8折，两者的价差很小，只能说对于安居房客户来说能做到“不算亏”。加大住房保障由于深圳目前已经着手搭建新的住房保障体系，安居型商品房未来入市，业界普遍认为对市场的影响有限。深圳市住房和建设局就表示，深圳市正在规划建设配售型保障性住房，已不再新增规划建设安居型商品房。据介绍，深圳市历年出售安居型商品房约6万套，根据购买时间，陆续在满10年后达到取得完全产权条件；申请人将安居型商品房上市交易后，按照相关规定不得以无房身份再次租购深圳市保障性住房，深圳市住房和建设局预计每年能够达到取得完全产权条件并且进入市场的安居型商品房数量有限。深圳中原研究中心则分析指出，安居型商品房上市，对近两年入市的安居型商品房、人才房群体不太友好。人才房的行情预计会出现明显分化：一方面，核心区域定价相对合理的人才房，会继续受到热捧；另一方面，如光明、宝安、龙岗、龙华等地，商品房本身折扣就大，而人才房定价还按原备案价六折，导致人才房与商品房实际价格差距不大，人才房热度随着政策的出台进一步褪去，销售或受到一定的冲击。在安居型商品房退出新规划建设的名单后，深圳的住房保障体系也在同步完善。2022年，在深圳发布的住房发展“十四五”规划中，提出建设筹集住房89万套（间），包括商品房35万套、保障性住房54万套（间）。2023年，这一目标再被提高，从原先的保障性住房54万套（间）调整为不少于74万套（间），增加的20万套（间）均为保障性租赁住房。据深圳市住房和建设局发布的数据，2024年，深圳将加大力度建设筹集保障性住房，全年建设筹集保障房10万套(间)、供应分配6.5万套(间)。《深圳特区报》近期发布的文章表示，深圳以高质量发展为目标，在解决市民住房难问题上，不仅强调要多建房，更要建好房；不仅追求有得住，还要住得好。通过“按需定建”，围绕“20+8”产业集群、轨道交通站点、20大重点区域和市、区中心片区，全力推进以便捷通勤为目标的保障性住房建设筹集工作，并统筹做好教育、医疗、交通等设施用地的规划布局，努力实现职住平衡、产城融合，最大限度降低新市民青年人的通勤成本。
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